Ley 2434 vivienda Colombia: qué cambia para las constructoras y la comercialización de proyectos

Hay una barrera que frena el cierre de ventas inmobiliarias en Colombia con más frecuencia de la que parece: los gastos de escrituración. Un comprador que tiene aprobado su crédito hipotecario, que firmó la promesa de compraventa y que está listo para escriturar, descubre en el último momento que debe tener disponibles entre $1,5 y $4 millones adicionales en efectivo para cubrir los gastos notariales y de registro. Para muchas familias, ese dinero no está disponible de inmediato y el cierre se retrasa, o peor, el comprador desiste.

La Ley 2434 de 2024, conocida como la Ley "Vivienda al alcance de todos", ataca directamente esa barrera. Y sus implicaciones para las constructoras colombianas van más allá de un beneficio para el comprador: cambian las condiciones del proceso de cierre comercial y abren oportunidades que los equipos de ventas deben estar usando desde ya.

Esta nota explica exactamente qué establece la ley, qué cambia en el proceso comercial y cómo debe afectar la estrategia de comercialización de un proyecto inmobiliario en Colombia.

Qué establece la Ley 2434 vivienda Colombia

La Ley 2434 fue aprobada por el Congreso de la República con el objetivo de reducir las barreras para la adquisición de vivienda mediante créditos hipotecarios y leasing habitacional, y promover el uso de energías limpias en proyectos residenciales. Metrocuadrado

Sus dos componentes principales son:

Componente 1: inclusión de gastos notariales en el crédito hipotecario.

Hasta la promulgación de esta ley, los gastos de escrituración representaban un obstáculo económico considerable en la compra de vivienda. La tarifa ordinaria correspondía al 0,54% del valor total del inmueble, distribuida equitativamente entre comprador y vendedor: 0,27% cada uno. Para una propiedad valorada en $300 millones, esta erogación superaba los $2.160.000, cifra que muchas familias no lograban presupuestar dentro de su cierre financiero. Vivienda en Colombia

La Ley 2434 reduce tarifas notariales y permite financiar gastos de escrituración y registro dentro del crédito, aliviando el costo de adquirir vivienda en Colombia. Eso significa que el comprador ya no necesita tener ese dinero disponible en efectivo el día de la escritura. Puede financiarlo dentro del crédito hipotecario o el leasing habitacional, reduciendo significativamente la fricción en la etapa final del proceso de compra. El Nuevo Día

Componente 2: promoción de energías limpias en vivienda.

La ley también apoya la sostenibilidad y el cuidado del medio ambiente a través de la promoción de energías limpias dentro de los proyectos de vivienda, fomentando el uso de energía solar fotovoltaica en la construcción y mejoramiento de viviendas. Este componente tiene implicaciones para el diseño y la propuesta de valor de proyectos nuevos, especialmente en segmentos No VIS donde la eficiencia energética es un argumento de compra creciente. Metrocuadrado

Qué cambia en el proceso de cierre comercial

El impacto más inmediato de la Ley 2434 para las constructoras colombianas está en la etapa de cierre. Antes de esta ley, el proceso de escrituración requería que el comprador tuviera disponibles los gastos notariales en efectivo, lo que frecuentemente generaba retrasos de semanas o incluso meses en la última etapa del proceso. En algunos casos, esa fricción producía desistimientos de compradores que ya habían completado todo el proceso previo.

Con la posibilidad de incluir esos gastos en el crédito hipotecario, esa fricción desaparece o se reduce significativamente. El proceso de escrituración puede avanzar más rápido y con menos obstáculos en la recta final.

Para el equipo de ventas de una constructora, esto tiene implicaciones directas. El argumento de acceso ya no puede limitarse al precio del apartamento y las cuotas mensuales. Debe incluir la claridad sobre los gastos totales del proceso de compra, cuáles se pueden financiar y cuáles no, y cómo la Ley 2434 reduce la barrera de entrada para el comprador que tiene capacidad de pago mensual pero no tiene liquidez inmediata para los gastos adicionales.

Un asesor de ventas que no conoce esta ley y no puede explicarla con claridad está perdiendo una herramienta poderosa de cierre en el momento más crítico del proceso comercial.

Cómo debe afectar la estrategia de comercialización de tu proyecto

Actualiza el discurso comercial de tu equipo.

El comprador de vivienda nueva en Colombia tiene una preocupación frecuente que pocas veces verbaliza directamente: los costos ocultos del proceso de compra. Los gastos notariales, el impuesto de registro, los gastos de la fiducia. La Ley 2434 resuelve una parte de esa preocupación y el equipo de ventas debe saberlo y usarlo activamente como argumento de cierre.

El guión de ventas debe incluir una explicación clara de qué gastos cubre la ley, cómo funciona la inclusión en el crédito hipotecario y qué documentación necesita el comprador para acceder a ese beneficio. Ese nivel de claridad genera confianza y reduce la fricción en la etapa de decisión final.

Revisa el esquema de pagos y la promesa de compraventa.

Con la posibilidad de financiar los gastos de escrituración, el modelo de cierre financiero del proyecto puede ajustarse para comunicar de forma más precisa cuál es el desembolso real que el comprador necesita tener disponible el día de la escritura. Esa claridad reduce las sorpresas de último momento que producen retrasos y desistimientos.

Usa la ley como argumento de diferenciación.

De 1.180 proyectos identificados a nivel nacional, el 75,3% aún informa precios en SMLMV, práctica declarada contraria al Estatuto del Consumidor. Eso significa que la mayoría de proyectos en Colombia todavía no está comunicando correctamente las condiciones de compra. Una constructora que informa con precisión el costo total del proceso, los beneficios de la Ley 2434 y la forma en que eso reduce la barrera de entrada, se diferencia de la competencia en un punto que el comprador valora directamente. Vivienda en Colombia

Aprovecha el componente de energías limpias como propuesta de valor.

Para proyectos en segmento No VIS, la incorporación de sistemas de energía solar fotovoltaica ya no es solo una decisión de diseño. Es una decisión comercial que responde a una tendencia de demanda creciente y que tiene respaldo legal explícito. Los proyectos que comuniquen ese atributo de forma clara y con el respaldo de la ley tienen un argumento de diferenciación concreto frente a proyectos que no lo hacen.

Lo que toda constructora debe hacer ahora

El primer paso es asegurarse de que el equipo comercial conoce la Ley 2434 en detalle y puede explicarla con claridad al comprador. No como dato técnico sino como beneficio concreto: cuánto dinero se ahorra o se puede financiar, en qué etapa del proceso aplica y qué necesita hacer el comprador para acceder a ese beneficio.

El segundo paso es revisar todos los materiales de ventas, desde el brochure hasta el guión de la visita y las respuestas a preguntas frecuentes, para asegurarse de que la ley está integrada como argumento comercial activo y no como nota al pie que nadie lee.

El tercer paso es validar con el equipo jurídico y fiduciario del proyecto que los procesos de escrituración están actualizados para reflejar los beneficios de la ley y que no hay fricciones administrativas que estén retrasando la aplicación de sus beneficios en los cierres activos.

En GEMADI acompañamos a constructoras colombianas en la actualización del proceso comercial cuando hay cambios regulatorios como la Ley 2434 que afectan directamente la estrategia de ventas y el discurso comercial del equipo. El conocimiento del marco legal y fiduciario es parte de nuestra metodología de comercialización completa, no un componente separado.

Preguntas frecuentes sobre la Ley 2434 y su impacto en constructoras

¿Qué es la Ley 2434 de Colombia y para qué sirve? La Ley 2434 de 2024, conocida como "Vivienda al alcance de todos", reduce las barreras para la adquisición de vivienda en Colombia mediante dos mecanismos principales: permite incluir los gastos de escrituración y registro en el crédito hipotecario o leasing habitacional, y promueve el uso de energías limpias como la energía solar fotovoltaica en proyectos residenciales.

¿Cuánto ahorran los compradores con la Ley 2434? Antes de la ley, los gastos notariales correspondían al 0,54% del valor del inmueble, distribuidos entre comprador y vendedor. Para una vivienda de $300 millones, el comprador debía disponer de más de $1 millón en efectivo solo para los gastos de escritura. Con la Ley 2434, esos gastos pueden financiarse dentro del crédito hipotecario, eliminando la necesidad de tener ese dinero disponible en efectivo el día de la escrituración.

¿Cómo afecta la Ley 2434 a las constructoras colombianas? El impacto más directo es en la etapa de cierre comercial. Al reducir la barrera de los gastos notariales, la ley facilita que compradores con capacidad de pago mensual pero sin liquidez inmediata puedan completar el proceso de escrituración sin retrasos. Eso puede reducir los desistimientos en la etapa final y acelerar el cierre de ventas que ya están en proceso.

¿Deben actualizar las constructoras su proceso comercial por la Ley 2434? Sí. El equipo de ventas debe conocer la ley y poder explicar sus beneficios con claridad al comprador. Los materiales de ventas deben reflejar los beneficios de la ley como argumento comercial activo. Y el proceso de escrituración debe estar actualizado para aplicar correctamente los beneficios que la ley establece.

¿La Ley 2434 aplica para todos los tipos de vivienda en Colombia? La ley aplica principalmente para vivienda adquirida mediante crédito hipotecario o leasing habitacional. Los beneficios de reducción de gastos notariales tienen condiciones específicas según el tipo de vivienda (VIS, VIP o No VIS) y el esquema de financiación. Es importante verificar con el equipo jurídico del proyecto cuáles beneficios aplican específicamente para cada tipología de comprador.

¿Tu equipo comercial está usando la Ley 2434 como argumento de cierre?

En GEMADI auditamos y actualizamos el proceso comercial de proyectos inmobiliarios en Colombia para que cada cambio regulatorio se convierta en una ventaja de ventas, no en un dato técnico que nadie usa.

📧 Email: gio@gemadimarketing.com

GEMADI Marketing — Consultoría especializada en comercialización de proyectos inmobiliarios. Colombia.